Wynajem lokalu to popularna metoda inwestowania pieniędzy. W ten prosty i szybki sposób można uzyskać tzw. dochód pasywny, niewymagający aktywnego zaangażowania w pracę.
Problemem jest sytuacja, w której najemca nie płaci umówionego czynszu. Większość wynajmujących nie dysponuje wypracowanymi sposobami działania, takimi jak np. wdrażanie procedur windykacyjnych czy monitoring płatności.
Jak radzić sobie z nieuczciwymi lokatorami? Oto kilka metod na skuteczną windykację czynszu.

Etap 1: szybka reakcja i wezwanie do zapłaty 

Z praktyki naszej kancelarii wynika, że wszelkie działania windykacyjne warto podejmować jak najszybciej. Poza tym trzeba zachować zimną krew i nie reagować emocjonalnie – tak, aby potem nie żałować gorączkowo podjętych decyzji.

W sprawach windykacyjnych warto więc zasięgnąć porady prawnej. Osoby ze znajomością przepisów pokierują nas od samego początku, już na etapie czynności polubownych.

Trzeba bowiem wiedzieć, że w ogromnej liczbie przypadków wystarczy wysłać wezwanie do zapłaty. Wielu najemców niepłacących czynszu szybko reguluje zobowiązanie po otrzymaniu takiego pisma. To nie tylko praktyczne, ale też strategiczne działanie, które jest wymagane przy składaniu pozwu. Otóż sprawę sądową możemy wszcząć tylko wtedy, gdy wcześniej podjęliśmy próbę polubownego rozwiązania sporu (za: art. 187 par. 1 pkt 3 k.p.c.).

• Wezwanie do zapłaty zaległego czynszu składamy na piśmie.
• Najlepiej wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
• Umieszczamy w nim: dane właściciela mieszkania, dane osoby będącej dłużnikiem, wskazanie okresu, za który laktator zalega z zapłatą czynszu + kwoty z odsetkami, informację, że brak wpłaty skutkuje wszczęciem postępowania sądowego, a także numer konta, na który należy wpłacić zaległy czynsz.

Dłużnikami są wszystkie osoby pełnoletnie zamieszkujące lokum razem z najemcą (nawet niespokrewniony współlokator).

Etap 2: windykacja polubowna 

Dalsze działania to wszelkie czynności windykacji polubownej. Ma ona ścisły związek z etapem nr 1, czyli wysłaniem wezwania do zapłaty. Dużą skutecznością cechują się wezwania z podpisem radcy prawnego – dają bowiem jasny sygnał, że właściciel mieszkania może podjąć stosowne kroki prawne.

Oprócz tego w zakres windykacji polubownej wchodzą wszelkie inne próby nawiązania kontaktu czy negocjacje z dłużnikiem. To, czy uda się nam rozwiązać sprawę bez sądu, zależy głównie od nastawienia najemcy. Jeśli już na wstępie wyraża wolę spłaty należności, to z reguły już w ramach windykacji polubownej dochodzi do zakończenia sprawy. Jeśli tak się nie stanie, pozostaje windykacja z udziałem sądu.

Etap 3: windykacja sądowa 

Windykacja twarda rozpoczyna się od wniesienia pozwu. Jej celem jest uzyskanie prawomocnego tytułu egzekucyjnego, czyli nakazu zapłaty lub wyroku stanowiącego podstawę egzekucji komorniczej.

Windykację sądową zazwyczaj prowadzi się przed sądem powszechnym lub za pośrednictwem e-sądu (przez Internet). Niestety problemem w windykacyjnych procesach cywilnych jest kwestia adresu. Jeśli nie ustalimy adresu dłużnika, nie możemy dostarczyć mu nakazu zapłaty – wówczas nie zostanie on uprawomocnony, co utrudnia formalne wniesienie pozwu.

Jeśli chcemy uniknąć problemów na tym etapie, warto skorzystać z pomocy kancelarii prawnej, która specjalizuje się w odzyskiwaniu długów od osób prywatnych.

Etap 4: egzekucja komornicza 

Ostatecznością w przypadku najemców, którzy nie spłacają czynszu nawet pomimo nakazu zapłaty lub prawomocnego wyroku, jest skierowanie sprawy do komornika sądowego. Ten etap przeprowadza komornik na podstawie wniosku o wszczęcie egzekucji. Wniosek musi zawierać m.in. odpowiednie postulaty, czyli wskazanie konkretnych żądań wierzyciela.

Co zrobić, gdy lokator nie chce się wyprowadzić?

Problem z eksmisją lokatora to jedna z głównych kwestii, które budzą strach w osobach zajmujących się wynajmem. Rozwiązaniem może być wypowiedzenie umowy najmu. Jest to jednak możliwe wyłącznie w określonych sytuacjach, które wskazuje Ustawa o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z ustawą, wypowiedzieć umowę najmu można tylko wtedy, gdy na przykład:

• sposób użytkowania lokalu jest niezgodny z umową,
• najemca wynajmuje lokal osobom trzecim bez pisemnej zgody właściciela,
• lub nie opłaca czynszu przez trzy pełne okresy rozliczeniowe

Aby zabezpieczyć swój interes w umowie najmu, należy zawierać umowy na czas oznaczony, okazjonalne lub instytucjonalne, które łatwiej jest rozwiązać. Pozwalają one na uzyskanie spłaty przeterminowanych należności z odsetkami czy nawet odszkodowania za okres, w którym najemca użytkował mieszkanie w sposób sprzeczny z umową (drogą sądową).

Co więcej, w przypadku niektórych lokatorów (np. osób z niepełnosprawnościami czy bezrobotnych) nie można przeprowadzić eksmisji zanim gmina nie przyzna im lokalu socjalnego. A to może potrwać nawet kilka lat. Rozwiązaniem jest zawieranie umów najmu okazjonalnego, w ramach której lokator zgadza się na ewentualną eksmisję (podpisując aneks w formie aktu notarialnego).

Podsumowując, gdy najemca odmawia wyprowadzki, można skierować sprawę do sądu wszczynając postępowanie o przeprowadzenie eksmisji. Mając umowę najmu okazjonalnego, wystarczy złożyć podpisany aneks w sądzie i czekać na nadanie mu klauzuli wykonalności.

Windykacja należności za czynsz z pomocą prawnika

Pomoc pełnomocnika w sprawach o czynsz daje wiele korzyści. Główną zaletą usług windykacyjnych jest to, że prawnicy korzystają z wypracowanych metod dających szybkie efekty. Ekspresowe działania są ważne, zwłaszcza gdy weźmiemy pod uwagę, że przedawnienie czynszu najmu wynosi trzy lata. Ponadto zaangażowanie kancelarii odciąża z wielu innych kwestii, które szerzej omówiliśmy tutaj: https://rpms.pl/windykacja/

Jeśli chcesz odciążyć się z samodzielnego wypełniania wniosków, zapoznawania się z przepisami i negocjacji z lokatorem, skorzystaj z profesjonalnej usługi prawnej.

Artykuł zewnętrzny